Калькулятор налога с продажи квартиры
Доход = max(цена; k × кадастр); база = доход − вычет (расходы или 1 млн); 13 % до 2,4 млн + 312 тыс и 15 % свыше (2025+)
Калькулятор налога с продажи квартиры — НДФЛ по сроку владения, кадастру и расходам
Калькулятор налога с продажи квартиры разбирает страшную для каждого продавца тройку вопросов: вышел ли минимальный срок владения (тогда налога нет), не занижена ли цена ниже 0,7 кадастра, и что выгоднее — вычет в миллион или документальные расходы. С 2025 года к этому добавилась двухступенчатая ставка 13–15 % с порогом 2,4 млн. Счёт за минуту, а не неделя перечитывания НК.
Как строится налоговая база
Доход = max (цена договора; 0,7 × кадастровая). База = доход − max (расходы на покупку; вычет 1 000 000 ₽). НДФЛ резидента: 13 % с части базы до 2,4 млн ₽, свыше — 312 000 ₽ + 15 % от превышения. Контрольные примеры сходятся с редакционными разборами: база 3,5 млн → 312 000 + 165 000 = 477 000 ₽ (расчёт налога при продаже менее 5 лет, «Учёт. Налоги. Право»).
Минимальный срок — выключатель всего налога: 5 лет по умолчанию; 3 года для наследства (со дня смерти наследодателя!), дара от близкого родственника, приватизации, ренты и единственного жилья (п. 3 ст. 217.1 НК). Семьям с двумя и более детьми при покупке большего жилья срок не ограничивает вообще. Проверку своего случая удобно начать с калькулятора налога с продажи квартиры — он сразу показывает ноль, если срок вышел.
Сроки, планки и ставки
Опорные цифры калькулятора налога с продажи квартиры:
| Правило | Значение | Норма |
|---|---|---|
| Минимальный срок | 5 лет | п. 4 ст. 217.1 НК |
| Льготный срок | 3 года (наследство/дар/приватизация/рента/единств.) | п. 3 ст. 217.1 НК |
| Кадастровая планка | доход ≥ 0,7 кадастра | ст. 214.10 НК |
| Вычет | 1 000 000 ₽ или расходы | ст. 220 НК |
| Ставка резидента | 13 % до 2,4 млн; 312 000 + 15 % свыше | 176-ФЗ (с 2025) |
| Ставка нерезидента | 30 %, без вычетов | ст. 224 НК |
От чего зависит реальный расход
Что влияет на итог, кроме цены:
- Отчётная дата кадастра. Планку берут по кадастровой на 1 января года продажи, а не на день сделки. За год стоимость могла вырасти — и 0,7 от выросшей цифры поднимет доход выше договорной цены.
- Расходы по документам. К расходам идут не только цена покупки, но и ипотечные проценты, ремонт по договору с новостройкой при отсутствии отделки, расходы наследодателя для наследственной квартиры. Калькулятор налога с продажи квартиры считает по введённой сумме, а собрать её — ваша домашняя работа.
- Доля в праве. Совместная собственность супругов считается каждым по доле: вычет миллион при продаже всей квартиры одной сделкой делится пропорционально долям, при продаже по отдельным договорам долей — полный миллион каждому.
- Новостройка по ДДУ. Срок владения по переуступке и ДДУ начинается с оплаты (или регистрации — по новейшим правилам), кадастровая бывает не назначена — тогда планка 0,7 не применяется вообще, счёт идёт от договора.
- Резидентство. 183 дня в стране за год — резидент со шкалой 13/15 %; меньше — 30 % и ни вычета, ни расходов. Давно уехавшие собственники иногда выгоднее продают через доверенность резиденту, но это отдельная юридическая история.
Порядок продавца: прогон в калькуляторе налога с продажи квартиры → сбор документов на расходы → выбор выгодного уменьшения → декларация до 30 апреля → уплата до 15 июля. Пропуск срока владения буквально в пару месяцев — аргумент перенести сделку и не платить вообще.
Практические примеры расчёта
Продажа за 9 млн, кадастр 8 млн, расходы на покупку 7 млн, срок не вышел. Планка 5,6 млн ниже цены, доход 9 млн; база 9 − 7 = 2 млн ₽; НДФЛ 13 % = 260 000 ₽ — контрольный прогон калькулятора налога с продажи квартиры.
Продажа за 12 млн, расходы 6 млн. База 6 млн; налог = 312 000 ₽ + (6 − 2,4) × 15 % = 312 000 + 540 000 = 852 000 ₽ по двухступенчатой шкале.
Продажа за 4,5 млн без документов о расходах, вычет 1 млн. База 4,5 − 1 = 3,5 млн; налог = 312 000 + (3,5 − 2,4) × 15 % = 312 000 + 165 000 = 477 000 ₽ — редакционный эталон из «Учёт. Налоги. Право».
Какие документы спасают деньги
Договор покупки с платёжками, расписки продавца, ипотечные справки о процентах, договор подряда на ремонт новостройки — всё это увеличивает «расходную» сторону и режет базу. За год до продажи соберите их в одну папку: калькулятор налога с продажи квартиры покажет, сколько рублей стоит каждый найденный чек.
Кадастровую стоимость на нужную дату берите выпиской ЕГРН (услуга за день на Госуслугах), а срок владения по наследству считайте от даты смерти наследодателя даже если регистрировали право год спустя — это самая частая ошибка «доплатила на год раньше».
Где кодекс и где оценка
Расчёт основан на ст. 217.1, 214.10, 220 и 224 НК РФ и шкале 176-ФЗ (13 % + 15 % с порога 2,4 млн базы для резидентов). Сверено 04.08.2026: декларация — до 30 апреля, уплата — до 15 июля следующего года. Все три правила работают внутри калькулятора налога с продажи квартиры.
Калькулятор налога с продажи квартиры — ориентир для типовой продажи физлицом-резидентом; доли, нерезиденты, семейные льготы и региональный коэффициент кадастра требуют ручной проверки по НК.
FAQ
Когда налог с продажи квартиры не платится?
Когда вышел минимальный срок владения: 5 лет в общем случае и 3 года, если жильё получено по наследству, в дар от близкого родственника, приватизировано, получено по ренте или является единственным жильём (ст. 217.1 НК). Тогда и 3-НДФЛ подавать не надо — калькулятор налога с продажи квартиры сразу отвечает «ноль».
Зачем нужна кадастровая стоимость при продаже?
Это антизанижение: если в договоре цена ниже 70 % кадастра, доход считают равным 0,7 × кадастровая. Продали за 1 млн при кадастре 2 млн — налог всё равно с 1,4 млн. Регионы вправе поднимать коэффициент до 1,0 — сверяйте местный закон; планку калькулятор налога с продажи квартиры применяет автоматически.
Что выгоднее: вычет 1 млн или расходы?
Считается оба варианта и берётся меньший налог: расходы выгодны, когда покупали дорого (разница маленькая), вычет — когда документов о покупке нет или квартира досталась почти даром. Два раза применить их к одной продаже нельзя. Калькулятор налога с продажи квартиры позволяет прогнать оба варианта по очереди и взять меньшую сумму.
Какая ставка действует с 2025 года?
Для резидентов — две ступени: 13 % с базы до 2,4 млн ₽ и 312 000 ₽ плюс 15 % с превышения (по закону № 176-ФЗ продажа имущества отнесена к нетрудовым доходам с этой усечённой шкалой). Для нерезидентов — 30 % без вычетов и льгот. Именно по этой двухступенчатой шкале и считает калькулятор налога с продажи квартиры.
Какие сроки декларации и уплаты?
Продали квартиру раньше минимального срока — 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, уплата налога до 15 июля. Пропуск декларации — штраф 5 % налога за месяц (до 30 %), пени за просрочку платежа — вдобавок частями ключевой ставки.
Шкала и примеры: как платить налог по новым правилам при продаже (ЦИАН); ставки 13/15 % и вычеты — разъяснения ФНС на garant.ru. Обновлено: 05.08.2026. Ориентировочный расчёт для резидентов РФ при типовой продаже; по долям, нерезидентам и льготам — консультация налогового консультанта.
Введите цену продажи, кадастр и расходы — калькулятор налога с продажи квартиры покажет НДФЛ и выгодный вычет.