Калькулятор налога со сдачи квартиры онлайн — самозанятость 4 % против НДФЛ

Калькулятор налога со сдачи квартиры онлайн — самозанятость 4 % против НДФЛ

Калькулятор налога со сдачи квартиры сравнивает два легальных режима уплаты налога с арендного дохода: самозанятость (НПД) со ставкой 4 % при арендаторе-физлице и 6 % при юрлице против НДФЛ по прогрессивной шкале 13-22 %. Лимит самозанятости — 2,4 млн ₽ дохода в год: при большей сумме калькулятор подскажет переход на ИП с УСН 6 % или патент. Расчёт учитывает стартовый вычет 10 000 ₽, который временно снижает ставки НПД до 3 и 4 %, отсутствие страховых взносов у самозанятых и разницу в отчётности: чек в приложении «Мой налог» и уплата до 28 числа против декларации 3-НДФЛ до 30 апреля и уплаты до 15 июля.

Сдаёте квартиру за 40 000 ₽ в месяц — самозанятость сэкономит более 43 000 ₽ налога за год. Введите арендную плату, число месяцев и статус арендатора — и выберите выгодный режим за несколько секунд.

Рассчитать налог с аренды →

Формулы налога с аренды жилья

Самозанятость (422-ФЗ): налог = годовой доход × 4 % при арендаторе-физлице и × 6 % при арендаторе-юрлице или ИП. Лимит — 2,4 млн ₽ дохода в год (с даты превышения статус утрачивается); страховых взносов нет, деклараций нет; чек в «Мой налог» на каждый платёж, уплата до 28 числа следующего месяца. Стартовый вычет 10 000 ₽ временно даёт ставки 3 и 4 %.

НДФЛ физлица (ст. 224 НК РФ): прогрессивная шкала от годового дохода — 13 % до 2,4 млн ₽, 15 % с 2,4 до 5 млн, 18 % с 5 до 20 млн, 20 % с 20 до 50 млн, 22 % свыше 50 млн ₽. Расходы на ремонт и коммуналку базу не уменьшают. Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля следующего года.

ИП на УСН 6 %: налог = доход × 6 % − страховые взносы (фиксированные 57 390 ₽ за 2026 год + 1 % с дохода свыше 300 тыс. ₽, максимум по 1 % — предельная база). Взносы уменьшают налог вплоть до нуля при доходе примерно до 950 тыс. ₽ в год; режим имеет смысл выше лимита НПД 2,4 млн ₽. Патент: фиксированная цена, рассчитывается регионом от потенциального дохода.

Режимы налогообложения аренды в 2026 году

Калькулятор налога со сдачи квартиры сравнивает действующие режимы:

От чего зависит налог с аренды квартиры

Шесть факторов меняют итоговую сумму — калькулятор налога со сдачи квартиры учитывает каждый.

• Статус арендатора Для самозанятого это разница ставки в полтора раза: 4 % с платежей граждан и 6 % с компаний и ИП. Сдаёте квартиру организации под командировки сотрудников — готовьтесь к ставке 6 % и чекам с наименованием юрлица: без них компания не примет расход и попросит скидку. Для НДФЛ статус нанимателя значения не имеет.
• Годовой доход и лимит НПД 2,4 млн ₽ в год — потолок самозанятости, и он суммарный: аренда плюс подработки плюс услуги. Плата 200 000 ₽/мес выводит за лимит за год — статус слетает с даты превышения, а сверхлимитный доход облагается НДФЛ 13-22 %. Планируйте порог заранее: при приближении к нему регистрируют ИП на УСН или распределяют объекты на членов семьи (каждый платит со своей доли собственности).
• Прогрессивная шкала НДФЛ Пороги 13/15/18/20/22 % считаются по совокупной налоговой базе года: зарплата плюс аренда плюс проценты по вкладам складываются. У арендодателя с зарплатой 3 млн ₽ в год арендный доход может сразу попасть под 15 % — сравнение режимов в калькуляторе это показывает.
• Страховые взносы и вычеты Самозанятый взносы не платит вовсе (пенсия не копится — только добровольные взносы в СФР). ИП на УСН платит 57 390 ₽ фиксированных взносов за 2026 год плюс 1 % с дохода свыше 300 тыс. ₽ — но взносы уменьшают сам налог вплоть до нуля. Стартовый вычет НПД 10 000 ₽ возвращает часть налога в первый период: эффективные ставки 3 и 4 %.
• Регион и патент Патент для аренды действует не везде и стоит по-разному: цену регион считает от потенциального дохода, в крупных городах патент на одну квартиру обычно дороже НПД, но при 3-5 объектах может выигрывать. Ставки УСН регионы снижают с 6 до 1 % — проверяйте местный закон перед регистрацией ИП.
• Легальность и проверка Сдача без налога — не экономия, а отложенный риск: ФНС получает данные банков о регулярных переводах, Росреестр — о договорах найма свыше года, а соседи и участковый — о факте сдачи. Доначисляют НДФЛ за весь период плюс пени и штраф 20 % (40 % при повторном нарушении). Легальная самозанятость с чеками закрывает вопрос за 4 %.

Калькулятор налога со сдачи квартиры сводит эти факторы к двум числам — налогу по НПД и по НДФЛ — и показывает разницу в рублях за год.

Примеры расчёта налога с аренды

Квартира 40 000 ₽/мес, 12 месяцев, арендатор — физлицо. Доход за год 480 000 ₽: НПД 4 % = 19 200 ₽; НДФЛ 13 % = 62 400 ₽. Экономия самозанятости — 43 200 ₽ в год.

Квартира 60 000 ₽/мес, арендатор — компания. Доход 720 000 ₽: НПД 6 % = 43 200 ₽ (чеки с названием организации обязательны); НДФЛ 13 % = 93 600 ₽. Экономия — 50 400 ₽.

Квартира 100 000 ₽/мес, 12 месяцев — доход выше лимита. Доход 1 200 000 ₽ в пределах лимита НПД: 4 % = 48 000 ₽; НДФЛ 13 % = 156 000 ₽. Но при ставке 150 000 ₽/мес (1,8 млн за год) самозанятость ещё доступна, а при 250 000 ₽/мес (3 млн) — уже нет: нужен ИП.

Посуточная сдача: 3 500 ₽/сутки × 200 дней. Доход 700 000 ₽: НПД 4 % с каждого чека = 28 000 ₽ за год; НДФЛ 13 % = 91 000 ₽. Посуточная аренда проходит через самозанятость на общих условиях.

ИП на УСН 6 % при доходе 3 млн ₽ (лимит НПД превышен). Налог 3 000 000 × 6 % = 180 000 ₽; взносы 57 390 + 1 % × 2,7 млн = 84 390 ₽ → к уплате 95 610 ₽ вместо НДФЛ 390 000 ₽ (13 % с 2,4 млн + 15 % с 600 тыс.).

Как пользоваться калькулятором без ошибок

Считайте годовой доход суммарно по всей деятельности самозанятого: лимит 2,4 млн ₽ общий — аренда плюс услуги фриланса плюс подработки. Приближаетесь к порогу в ноябре-декабре — заранее планируйте переход на ИП, чтобы не потерять режим задним числом.

Сравнивайте не только ставки, но и администрирование: НПД — чек за 30 секунд и автоплатёж до 28 числа; НДФЛ — декларация раз в год и риск ошибок в 3-НДФЛ; ИП — книга учёта, отчётность и взносы даже при нулевом доходе.

Учитывайте долю собственности: квартира в совместной собственности супругов сдаётся от имени одного — его лимит и его налог. Сдача от обоих супругов по долям удваивает лимит НПД, но требует договора по долям и двух чеков.

Проверяйте региональные опции перед регистрацией ИП: патент на аренду и пониженные ставки УСН (до 1 %) в отдельных регионах меняют расчёт — при 3+ объектах сравнение стоит сделать заново с учётом цены патента.

Что ещё стоит знать арендодателю

Калькулятор налога со сдачи квартиры не учитывает имущественный налог на саму квартиру (он платится отдельно по кадастровой стоимости) и коммунальные платежи: если по договору коммуналку возмещает наниматель, возмещение по счётчикам в доход самозанятого не включается, а фиксированная компенсация включается. Нельзя сдавать через НПД квартиру, арендованную у третьего лица, и жильё работодателя, у которого вы работали менее двух лет назад. Ипотечная квартира сдаётся с согласия банка — иначе возможен штраф и требование досрочного погашения.

Практика 2026 года: режим НПД продлён и ставки 4/6 % не менялись; обсуждавшееся повышение лимита 2,4 млн ₽ не принято. ФНС автоматически сопоставляет данные банков с чеками «Моего налога»: расхождение между регулярными поступлениями и заявленным доходом — повод для вопросов. Депозит (обеспечительный платёж) в доход не входит, пока не зачтён в счёт аренды или ущерба — не пробивайте чек на депозит при получении.

FAQ

Какой налог платить при сдаче квартиры в 2026 году?

Два легальных варианта: самозанятость (НПД) — 4 % с платежей физлиц и 6 % с юрлиц и ИП при годовом доходе до 2,4 млн ₽, без взносов и деклараций; либо НДФЛ физического лица — 13 % с дохода до 2,4 млн ₽ и 15-22 % с превышения по прогрессивной шкале ст. 224 НК РФ с декларацией 3-НДФЛ. Самозанятость почти всегда выгоднее при доходе в пределах лимита.

Выгоднее самозанятость или НДФЛ?

При арендной плате 40 000 ₽ в месяц и арендаторе-физлице: НПД 4 % = 19 200 ₽ за год, НДФЛ 13 % = 62 400 ₽ — разница более чем втрое. Дополнительно самозанятый не платит страховые взносы и не сдаёт отчётность, а стартовый вычет 10 000 ₽ первое время снижает ставку до 3 %. НДФЛ имеет смысл только когда нужно декларировать другие доходы или режим НПД недоступен.

Что будет, если превысить лимит 2,4 млн ₽?

Статус самозанятого утрачивается с даты превышения — доход сверх лимита облагается НДФЛ 13-22 % на общих основаниях. План Б для активных арендодателей: ИП на УСН 6 % (фиксированные взносы 57 390 ₽ за 2026 год плюс 1 % с дохода свыше 300 тыс. ₽ уменьшают налог) или патент с фиксированной региональной ценой. Зарегистрировать ИП лучше заранее.

Нужен ли договор и чеки при сдаче квартиры?

Договор найма (с физлицом) или аренды (с юрлицом) обязателен практически: он защищает обе стороны в суде, нужен банку при крупных переводах и налоговой при проверке. Самозанятый формирует чек в приложении «Мой налог» на каждый платёж и передаёт его арендатору — без чека доход не засчитывается, а юрлицо не примет расход. НДФЛ-режим: договор хранится вместе с декларацией. Итог округляется до сотых: калькулятор налога со сдачи квартиры выдаёт отметку, которую удобно переносить в смету.

Для смежных режимов и соседних страниц калькулятор налога со сдачи квартиры остаётся той же точкой отсчёта. Сомневаетесь в исходных — возьмите паспорт изделия: калькулятор налога со сдачи квартиры примет любые корректные числа. Таблицы и нормы этой статьи собраны там же, где их берёт калькулятор налога со сдачи квартиры: в действующих редакциях документов.

Можно ли сдавать квартиру посуточно как самозанятый?

Да: посуточная сдача собственной жилой недвижимости проходит через НПД на общих условиях — 4 % с каждого платежа физлица и чек на каждую бронь. Ограничения те же: доход до 2,4 млн ₽ в год, жильё в собственности (не арендованное у третьего лица), отсутствие наёмных работников. Коммерческую недвижимость и апартаменты гостиничного типа региональные правила могут ограничивать — проверьте местное законодательство. Практика показывает: калькулятор налога со сдачи квартиры экономит час поисков по таблицам и сниппетам. Сохраните закладку: калькулятор налога со сдачи квартиры пригодится на каждом этапе монтажа и приёмки. Калькулятор налога со сдачи квартиры не заменяет проект, но задаёт нижнюю границу, ниже которой опускаться нельзя. Проверьте смежные страницы сайта: калькулятор налога со сдачи квартиры связан с ними перелинковкой для удобства.

Источники: ФНС России — официальный портал налога на профессиональный доход: ставки 4 % и 6 %, лимит 2,4 млн ₽, приложение «Мой налог», стартовый вычет 10 000 ₽; Налоговый кодекс РФ, часть 2: ст. 224 — прогрессивная шкала НДФЛ 13/15/18/20/22 %; ст. 228-229 — декларация до 30 апреля, уплата до 15 июля; Обзор 2026 года: НДФЛ 13 %, НПД 4/6 % с лимитом 2,4 млн ₽, ИП УСН 6 % и патент — сравнение режимов для арендодателя; Сравнительная таблица режимов: взносы ИП 57 390 ₽ + 1 % свыше 300 тыс.

₽ за 2026 год, отчётность и лимиты. Обновлено: 08.10.2026. Расчёт справочный: калькулятор сравнивает НПД и НДФЛ по арендному доходу и не учитывает другие доходы года, влияющие на пороги прогрессивной шкалы, региональные ставки УСН и цену патента, а также стартовый вычет 10 000 ₽ (показан в разборе). Фиксированные взносы ИП приведены за 2026 год — сверяйте значение на год расчёта. Показывает нормативный минимум режима, а не фактический счётчик: калькулятор налога со сдачи квартиры считает по тем же пунктам норматива, что и эта статья. Если исходные изменились, калькулятор налога со сдачи квартиры пересчитает результат за секунду — держите ссылку под рукой. Ссылку на калькулятор налога со сдачи квартиры держите под рукой: нормативы обновляются, и расчёт вместе с ними.

Введите арендную плату, срок сдачи и статус арендатора — калькулятор налога со сдачи квартиры сравнит самозанятость 4 и 6 % с НДФЛ 13-22 % и покажет экономию в рублях за год. Показывает нормативный минимум режима, а не фактический счётчик: калькулятор налога со сдачи квартиры считает по тем же пунктам норматива, что и эта статья. Если исходные изменились, калькулятор налога со сдачи квартиры пересчитает результат за секунду — держите ссылку под рукой. Ссылку на калькулятор налога со сдачи квартиры держите под рукой: нормативы обновляются, и расчёт вместе с ними. Перед покупкой материалов прогоните калькулятор налога со сдачи квартиры ещё раз — правка проекта дешевле переделки. Калькулятор налога со сдачи квартиры считает по действующей редакции нормативов, без устаревших таблиц.